Anspruch auf Mietkaution bildet kein Zurückbehaltungsrecht

Mit Urteil vom 13.12.2012 hat der Bundesgerichtshof zu dem Aktenzeichen IX ZR 9/12 entschieden, dass eine vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegte Barkaution dem Mieter in der Insolvenz des Vermieters kein Zurückbehaltungsrecht wegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordener Mieten eröffnet.

 

Der Insolvenzverwalter als Kläger hat nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes gegen den beklagten Mieter aus § 535 Abs. 2 BGB, § 80 Abs. 1 InsO einen Anspruch auf Zahlung der bis zur Räumung des Grundstücks fällig gewordenen Mieten in Höhe des mietvertraglich vereinbarten Mietzinses. Eine Aufrechnung des Mieters mit seinem Anspruch auf Rückgewähr der von ihm an den Gemeinschuldner erbrachten Barkaution gemäß § 95 Abs. 1 Satz 3, § 110 Abs. 3 Satz 2 InsO scheidet aus.

 

Der Anspruch auf Erstattung der geleisteten Barkaution war im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht fällig, da zu diesem Zeitpunkt das Nutzungsüberlassungsverhältnis bestand. Die Fälligkeit des Rückgewähranspruches ist dabei aus Sicht des Bundesgerichtshofes bis Vertragsende und Ablauf der Abrechnungsfrist hinausgeschoben. Dass der Mietvertrag mit Rückgabe des Grundstücks beendet und die Abrechnungsfrist abgelaufen war, konnte durch das Gericht nicht festgestellt werden. Dabei hat der Mieter zwar einen gegen die Gemeinschuldnerin gemäß § 6 Satz 3 des Gewerberaummietvertrages fälligen Anspruch auf Einzahlung der Mietkaution auf ein auf seinen Namen lautendes Sonderkonto, das ihm in der Insolvenz seines Vermieters ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO gewährt hätte. Diesen Anspruch kann der Beklagte jedoch nur außerhalb des Insolvenzverfahrens durchsetzen. In der Insolvenz des Vermieters ist der Anspruch ebenso wie der Rückgewähranspruch bloße Insolvenzforderung gemäß §§ 38, 87 InsO.

 

Die Vorschrift des § 108 Abs. 3 InsO bestimmt insoweit ausdrücklich, dass Ansprüche für die Zeit vor Insolvenzeröffnung vom Mieter nur als Insolvenzforderungen verfolgt werden können. Der Anspruch des Beklagten gegen die Gemeinschuldnerin wegen vertragswidriger Nichtanlage der Sicherheit war aber bereits vor Insolvenzeröffnung entstanden und fällig. Demzufolge kam aus Sicht des Bundesgerichtshofes ein Zurückbehaltungsrecht in der vorliegenden Fallkonstellation aus § 320 BGB nicht in Betracht, weil der Anspruch auf vertragsgemäßer Anlage der Mietkaution in keinem Gegenseitigkeitsverhältnis zum Anspruch der Schuldnerin auf Zahlung der rückständigen Miete steht. Auf § 273 BGB gestützte Zurückbehaltungsrechte entfalten in der Insolvenz keinerlei Wirkung, auch wenn es sich auf eine eigene, nicht zur Insolvenzmasse gehörende Sache des anderen Teils bezieht.

 

Der Bundesgerichtshof hat somit eine Schutzwürdigkeit des Mieters bei vertragswidrig nicht Insolvenz festangelegter Barkaution verneint. Dies ist auch nicht zu beanstanden, da der Mieter, will er sich vor dem Verlust der Mietsicherheit in der Insolvenz seines Vermieters schützen, den Vermieter zur Einzahlung der Kaution auf ein insolvenzfestes Sonderkonto zwingen kann. Dies kann im Wege der Aktivklage oder aber durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes in Höhe des Kautionsbetrages an den laufenden Mieten geschehen. Schließlich steht es dem Mieter frei, die Zahlung der Kaution nach Vertragsschluss von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig zu machen.

 

Der Mieter hat somit zu beachten, dass eine vereinbarte Mietkaution auf ein auf seinen Namen lautendes Sonderkonto gezahlt wird, um ihn in der Insolvenz seines Vermieters ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO zu gewährleisten.